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    旅游综合体打造中的土地开发策略解读

    中国乡村旅游开发设计网 2011-03-02 11:20 未知

        旅游产业进入到休闲度假时代,必然的模式是由单一的观光产品,变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体,由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花,变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游,就此,经过研究国内外诸多旅游产业发展的轨迹和阶段成功模式,笔者觉得应该有一个旅游进入休闲度假时代的高端名称,思来想去,觉得“区域旅游综合体”可以作为过渡时期的名称来广泛使用。既然是区域旅游综合体,那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发,共同形成综合性的旅游产品,那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此,通过“资源转户•土地转换•产业转移•地产转型”四个流程的实施,把区域旅游综合体一体化的发展起来,将是旅游产业未来发展的基本程序与核心思路。在以上四个流程交互运营中,土地价值链的树立与构建将会是区域旅游综合体的核心与关键环节。本篇文章就是由此而引发出来的研究与探讨。

     

        区域旅游综合体是区域旅游开发的最终形态,是与区域发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统,是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的经济生产力系统特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”,其间相关环节的系统价值主要是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效措施体现出来,并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达,同时实现城市(都市)载体功能的有效发挥,以及资源保护基础上的可持续发展。

     

        在国外,就旅游区域开发的特种需求而言,Resort模式已相对成熟和完善,Resort的概念也很广泛而普遍的被运用到实际中。其理论体系和对各种规范、标准、法律规定的融通性,已经达到指导区域旅游及其相关产业一体化综合发展的境界。按照国内外已经存在的理论与实践结合模式,结合我国改革开发以来不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例,并结合国际国内不同的衡量体系和分类标准,再综合笔者近些年来关于区域旅游战略规划与产业产品规划的成功实践经验,可以将开篇立论界定为:以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件,以旅游产业园(区)为市场经营产品,以吸引客源往来实现动态消费为核心主体,以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向,实现直接的年度综合收益的同时,使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营活动。

     

        从策划规划的实践和理论研究来看,休闲度假时代的区域旅游综合体的核心支撑要素和内涵需求可以归纳为以下四个方面:

     

        一是土地依托性的资源:区域旅游综合体与单纯的山水观光旅游开发有着本质的不同,单纯观光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回归自然的旅游区,未来休闲与度假旅游产品依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源,换句话来说,就是依托生态环境可开发的土地综合利用资源(比如历史遗迹、沙滩、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等)、相关的游憩设施(比如会所、高尔夫、SPA、滑雪等)或可间接开发为旅游产品的资源(工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等)来满足不同的客户群对休闲娱乐的渴求。

     

        二是旅游消费者的活动:包括随意性的游览观光者,以及分时段共享式旅游度假者。在休闲时代的大背景下,还应该包括有钱、有闲基础上人们所有的非工作岗位之外的活动,比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。

     

        三是地产功能化的开发:成就旅游综合体的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用,因此,土地流转以及地产模式将是区域旅游综合体有序发展的基础和根本。就土地综合开发而言,它是一种复合地产的概念,即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等,也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。

     

        四是载体城市化的体现:区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念,之所以是区域,说的是复合性资源累计起来一体化规划、立体化开发、商业化运营的发展道路,复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入,必然的形成未来生态新城市或者环保生态的度假功能区域。因为就发展而言,成功的旅游区域开发,大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言,大约在15-20年之后,人口规模增大、配套设施完善,旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而,旅游区域开发成为各城市间的连接纽带,加速了城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中,各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成城市边界的消失,也就意味着城市区间大量土地的开发与利用。对于我国特殊的国情,农村作为土地储备最大的区域,在保证18亿亩耕地不变的前提下,如何合理利用耕地流转、占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展,成为城市化进程中重要的关注点。

     

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